提要

据说房产税大概真的要征了。本文试着分析一下房产税如何影响房价，生二孩以及假离婚。

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据说，房产税大概真的要征收了。为何要征收房产税，目的究竟是什么，我们不得而知。但大概主要有两种。

 

首先是接力土地出让金。既然“房住不炒”了，土地出让金自然就要断供了，因而只有通过征收房产税来续上土地财政的香火。至于这个是否有道理，包括任志强任大炮，已经有很多专家从法律层面仔细讨论了。摆事实，讲道理，都比我强，我就不多说了。

 

其次，当然是抑制房价。这一点，说的人很多，也最受关注。但公允地讲，各种观点，鱼龙混珠，嘈杂得很，值得吧啦吧啦。 

 

近些年来，经济增长率不断下行，但房价却义无反顾地飞涨，怎么看都有吹泡泡的嫌疑。房地产，房地产，说白了就是房产加地产。虽说原料在涨价，技术在进步，但无论如何，这些因素加在一起，都无法充分解释住房价的上涨幅度。

 

最简单的证据，老工房，跟原料涨价和技术进步，沾不上半毛钱关系吧，但价格也一样飞涨。这就意味着，房价上涨的因素，不是来自房子本身，而是来自房子之外。

 

为了理解房价到底是什么决定的，我们可以考虑一个极其抽象的模型。

 

设想经济中只有两种产品，一种是必需品，是完全垄断的，其生产也没有任何技术进步；另一种是“其他产品”，有很多企业生产，竞争激烈，优胜劣汰。

 

竞争部门的获胜者，可能是实现了过程创新，即能够以更低的成本生产相同的产品；也可能是实现了产品创新，即能够以相同的成本生产出更好的产品。但无论如何，创新所创造的附加价值，总是会以企业利润或者消费者剩余的方式而进入到居民口袋之中。

 

不过，故事到此并没有结束，因为任何居民，最终还需要从垄断部门购买“必需品”。显而易见，居民口袋里的钱越多，垄断者所制定的必需品的价格就越高。

 

故最终的结果是，虽然垄断部门本身不创造价值，却可以凭借在必需品上的垄断力量，榨取竞争部门所产生的绝大多数创新价值。

 

那么，什么产品是必需品呢？古代有“盐铁专营”，而在现代经济中，稀缺的城市土地则是最具代表性的必需品，生产不可或缺，居住也必不可少。

 

如此阐释，结论就非常清楚了。尽管房地产部门并不真正创造多少价值，但却可以凭借垄断的、稀缺的城市土地，而将其他竞争性部门所创造的社会价值尽收囊中。这就是城市房地产价值决定的最根本机制。

 

不理解这一点，就无法理解同样豪华的房子，为何在小城市不值钱，而在大城市却可以高到令人咂舌。原因就是，大城市有许许多多的其他行业，它们所创造的极其巨大的社会价值，最终被乾坤大挪移，变成了房产价值而已。

 

故从长期来看，城市房价应该是与城市其他部门的创造价值能力相互同步的；而反过来推理，如果房价飞涨的同时，其他部门的创造价值能力却在不断减弱乃至萎缩，则意味着房产泡沫正在形成或者吹大。

 

更加值得强调的是，经济基本面与房价背离所形成的房产泡沫，在短期却有一种自我加强的恶性“正反馈”特性：

 

首先，经济基本面变差，产业资本留在除房产以外的其他部门变得无利可图，因而会抽逃；但资本不会闲置，一种选择是进入房产部门，并在短期内推高房价，进而实现了更好的盈利；

 

其次，实体部门由于大量产业资本出逃，创造价值的整体能力下降，故产业资本继续留在实体部门与抽逃进入房产部门的预期收益差进一步扩大，而这又进一步加速了产业抽逃进入房产部门的步伐。

 

如此往复，这种“脱实向虚”的泡沫，本质上是一种由产业资本抽逃进入房产部门而形成的“旁氏游戏”。听之任之，必然会以产业资产抽无可抽而最终破灭。

 

打破上述恶性正反馈过程，不外乎两种措施：

 

一是通过降税降费等措施，改善营商环境，切实提高产业资本留在实体部门的回报率；

 

二是降低房地产投资（投机）的资本回报率，而这正是许多人建议征收房产税的本质原因。

 

但是，征收房产税能否降低房价，或者如何影响房价，人们对此却非常具有争议。

 

首先的一个问题是屁股决定脑袋。有房的，想卖地的，持有房产抵押的，当然不希望房价跌，也更容易相信“房价永远上涨”的观点；而没房的，想买房的，则希望房价下跌，快跌，大跌，因而也更容易相信“房价不会涨上天”的观点。

 

但经济运行自然有其本身的规律，不是简单地以人们的愿望为转移的。不过，抽象地问房产税如何影响房价，这是没有意义的；因为房产税如何影响房价，与房产税的征收方式和转嫁能力密切相关。

 

这里牵涉到的首要问题是，征收房产税，到底是征环节税，还是征收持有税？因为不同的征税方式，税收转嫁的效果，进而对房价的影响完全不同。

 

对此，笔者10年前写的文章《房价调控须从重环节税转向重持有税》做了分析，里面讲的道理依然成立。此文随附于后，供参考。

 

简言之，以前之所以征税无法遏制房价，是因为所征收的都是环节税，只是在交易的时候才发生，因而很容易被转嫁掉，而且征税越多，房价越高。

 

但持有税却不一样，即便不发生交易，持有者也必须交税，这就提高了持有房产的投机成本。根据媒体披露的信息，现在可能要征收的房产税是持有税。

 

当然，也有人振振有词地说，即便征持有税，所起的作用也是只会继续推高房价。这肯定是不符合经济规律的论点。对此，一位曾担任政府要职、对房地产和的金融都颇有了解的官员学者做过精彩评点。大意是，认为征收持有税还会继续推高房价的人，不是别有用心，就是脑子有问题。

 

接着讨论房产税免征形式对房价乃至经济活动的影响。我们主要讨论两种可能的免征方案。

 

第一种，按家庭人均面积免征。这个方案，简单说就是每个家庭按总人口有一定的免征面积，只有超过此面积的部分才予以征税。比如说，三口之家，人均免征面积为40平米，则这个家庭住房面积低于120平米，则不征税，而多余部分需要缴税。

很显然，这种免征方式对于住房面积较小的家庭没有什么影响，而对于持有很多房产的家庭则有很大影响。

 

一个显然的结果是，大量的空置房（如果有的话），不管是以出租的方式，还是以出售的方式，将会为了降低或者补偿持有成本而进入市场。

 

第二种，以家庭为单位按套免征。比如，不管大小，不管位置，每个家庭有一套房子免征；而多于一套的房子，则要缴纳房产税。

 

这个方案在影响整体房价的机制方面，与上一个方案大同小异，但对于不同地区的房价，却会产生非常差异化的效果。

 

具体分析如下：

 

如果某个家庭只有一套房子，这个方案对他们没有影响。

 

如果某个家庭有多套房子，而不同的房子位于不同的地区，那么，为了尽可能降低缴税，这个家庭肯定会保留位于大城市的房子，因为这个房子价值最高。反过来说，继续持有小城市房子，相对成本提高了，这将使他们更有积极性将小城市的房子卖掉。由此造成的结果是，大城市的房价要比小城市房价更加坚挺；或者说，征税如果造成房价下跌，那么，这种下跌一定先是从小城市开始的。进一步，完全类似于前面关于“脱实向虚”的分析，房产税迫使小城市资金出逃进入大城市；短期内，这将造成小城市房价下跌而大城市房价上涨的“跷跷板”效应。

 

最后，房产税征税还有可能出现一些“意料之外”的效应。这里挑两个有趣的话题。

 

第一个是生二孩。第一种方案下，对于房产总面积比较富裕的家庭，这时候多增加一个小屁孩，将会为整个家庭“贡献”人均免征面积的房产税。由此可以推断，第一种房产税会增强富裕家庭生二孩的经济激励。

 

第二个是假离婚。第二种方案下，一对恩爱夫妻，如果有两套房子，那么，“秀恩爱”是有很大成本的，因为以家庭为单位，第二套房子需要缴税。这时候，如果这对夫妻“假离婚”，每人名义上持有一套房产，则两套就都可以免税了。所以，我们可以预期的是，第二套方案可能会推高中国的离婚率；而我们所不知道的是，有多少假离婚最终会弄假成真。

 

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房价调控须从重环节税转向重持有税 

作者：寇宗来 中国财经报 2007-09-21

 

现在，房价高企已经成为牵动亿万中国人神经的事情。从构建和谐社会的目标出发，中央政府也已经出台了一系列的措施来“稳定”房价，但对于低收入阶层而言，房价之高仍然大大超越了他们的承担范围。

 

纵观现在的政府干预，似乎主要的措施都是收税。所以，我们就仅仅考察如果通过税收来降低房价。我觉得现在政府在房产税收方面的最大问题是重流通环节税而轻持有税。可以说，这种税收政策对于推动房价有不可推卸的责任。

 

我们知道，房子既是一种消费品，也是一种投资品。作为投资品，今天的购买者体现为今天房产市场上的需求面，但在他购买之后，他将成为房产市场上的潜在供应者。知道了这个简单的道理，我们可以看到，现在政府加强环节税的双重效应。

 

一方面，对于那些现在试图成为投机者的人而言，投机变得更加麻烦和成本高昂，故可以抑制他们的投机需求。

 

但另一方面，对于那些已经购买了房子作为投资品的人而言，征收环节税使得他们更不愿意进行房产交易。

 

显然，前一种效应将降低现行房价，但后一种效应将提高现行房价。所以，征收环节税的净效应在理论上是不明确的，故最终依赖于哪个效应更强。但是，根据直觉，如果政府认为前几年的投机已经很严重，而且当前的房产供给（尤其因为土地受到控制）受到限制，那么，我们有理由认为第二种效应占优，从而环节税最终将导致房价的继续上升而不是下降。

 

此外，我们还必须考虑环节税的转嫁问题。公共经济学的基本理论告诉我们，就环节税而言，向谁征税实际上是不重要的，因为被征税者可以将税收转嫁到另外一方。而至于转嫁的幅度大小，依赖于交易双方的需求弹性或者供给弹性的大小。如果需求方的需求弹性非常小，那么，不管是向房产商征税还是向消费者本身征税，最终实际上都是消费者承担了税收（通过价格的变化）。

 

这样，环节税就出现了逻辑上的矛盾：既然政府希望打击投机需求，而鼓励自住需求，那么前提条件就是自住需求的弹性比较小（这可以参照所谓的由拆迁而导致的刚性需求），那么投机者可能会轻易地将税收转嫁到自住需求者身上。所以，由于税收转嫁机制的存在，征收环节税的最终受害者并不是投机者，而是自住需求者。

 

既然环节税不行，那么什么税比较能够有效地降低房价呢？笔者认为，持有税是最有效的。让持有房子的人交税！

 

第一，简单的分析就可以知道的，这种征税方式可以大幅度增加投机者持有房子的成本，从而使得他们更愿意成为房产市场中的二手房的提供者。而由于房产供给的增加，房子的价格自然会下来。

 

第二，这种税收还会强烈地修正地方政府的激励。现在，众所周知，土地收入已经成为地方政府的第二财政。既然中央政府按照所谓的GDP锦标赛来考量地方政府的政绩，那么地方政府就很有激情通过各种手段招商引资，筑巢引凤，来提高他们的GDP.但是，不管是筑巢，还是面子工程，都需要大量的钱。中央政府不给（分税制实际上在很大程度上剥夺了地方的财权），那么地方政府只能自己去筹集。而现行体制下，土地批租是最好的出路。正因如此，地方政府就成了房产市场上最稀缺要素——土地的供给者。我们知道，要让土地价格高，或者要让有人愿意出高价拍买土地，那么房价必须高（因为土地需求是房产需求的派生物）。所以，地方政府有很强的激励将房产价格推高。

 

第三，当征收持有税时，地方政府从房产市场的税收来源主要依据存量而非流量，故他们推高房价的激励将会降低。现在，地方政府是在一个两难问题中进行选择：要么听从中央的命令，将房价降下来，做个乖乖虎；但是，这样GDP搞不上去，却也是要挨板子的；要么对中央的政策阳奉阴违，依然我行我素，大力推高房价，这样，GDP搞上去了，但可能被中央认为不听话，也是有可能要法办的。对于地方政府而言，他们只能两害相权取其轻。在GDP至上的现在，老百姓的利益肯定是被舍弃的了。但是，如果地方政府现在征收的是持有税，那么，他们就没有必要冒着巨大的被中央法办的风险而抬高房价了。

 

综合起来，现在的房价高企，原因很复杂，控制很困难。主要是因为，中央与地方的激励不相互兼容。但是，如果现在的房产税从重环节轻持有的方式转化到重持有轻环节的方式，那么，房价的降低就指日可待。

 

《五分钟经济学》，是复旦大学经济学院寇宗来教授推出的经济学系列作品，旨在用通俗的语言、丰富的案例，阐释经济学的思维逻辑和分析方法。